作者：劉展超
如果你在自住外還有一套價(jià)值500萬(wàn)元的房產(chǎn)，是將其對(duì)外出租收取租金，還是直接賣掉將房款存進(jìn)銀行吃利息？哪種方式收益大？
I北方網(wǎng)近日發(fā)布報(bào)告稱，由于房?jī)r(jià)的高企，多數(shù)城市租金無(wú)法追上房?jī)r(jià)上漲的步伐，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比為1：592，遠(yuǎn)低于國(guó)際合理租售比區(qū)間水平。
這背后不僅是房?jī)r(jià)的逐年走高，再梳理也可發(fā)現(xiàn)，與居民收入相比，國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市房租并不便宜。但專家認(rèn)為，隨著相關(guān)政策的引導(dǎo)，租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定可以預(yù)期。
僅1城租售比處于國(guó)際合理水平
房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1：300～1：200。
對(duì)于房產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)，租售比較低，意味著房產(chǎn)的租金回報(bào)率低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一次性賣掉房產(chǎn)獲得的收益多。在報(bào)告統(tǒng)計(jì)的50個(gè)全國(guó)大中城市中，平均租金回報(bào)率為2.2%，低于2年的銀行存款利率（2.4%），租金回報(bào)率處于較低水平。
從城市等級(jí)來(lái)看，一線城市平均租售比為1:636，售租比達(dá)53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房?jī)r(jià)相對(duì)較低，但租賃市場(chǎng)需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1:556。
一線城市中，北京、深圳房?jī)r(jià)高企，租售比最低，租金回報(bào)率均為1.8%；上海租售比最高，租金回報(bào)率為2.0%；廣州在一線城市中租金房?jī)r(jià)雙雙墊底，租金回報(bào)率為1.8%。四個(gè)城市租金回報(bào)率均不高于2%。
高租售比TOP10的城市主要聚集在東北區(qū)域，如哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連。東北經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱，外來(lái)人口吸引力不強(qiáng)，房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位，但東北省會(huì)城市對(duì)區(qū)域內(nèi)務(wù)工人群的吸引力較強(qiáng)，租賃市場(chǎng)熱度高，租金處于相對(duì)高位。
租售比最高的城市為哈爾濱，租金回報(bào)率為4.0%，租售比突破1：298，是上述50城中唯一一個(gè)在國(guó)際租售比合理區(qū)間的城市。
哈爾濱租金高房?jī)r(jià)低，在中國(guó)大中城市中較為少見(jiàn)。報(bào)告認(rèn)為，哈爾濱人口流入弱，房?jī)r(jià)處于全國(guó)的洼地，當(dāng)前房?jī)r(jià)并不高。而哈爾濱作為黑龍江的省會(huì)城市，對(duì)區(qū)域內(nèi)務(wù)工人口有較高吸引力，租賃市場(chǎng)活躍，租金較高。
重購(gòu)輕租背后：房?jī)r(jià)逐年上漲
房屋出租收益不敵銀行存款利率，是不是應(yīng)該及時(shí)賣房？從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，并非如此。
如果房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)步上漲，在將其對(duì)外出租收取租金的同時(shí)，還可以享受房產(chǎn)本身的增值，這可能要比直接賣掉房產(chǎn)把錢存銀行要?jiǎng)澦愕枚唷?/span>
那房?jī)r(jià)到底走勢(shì)如何？總體來(lái)看，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市近些年來(lái)房?jī)r(jià)漲多跌少，且并未見(jiàn)到大幅回調(diào)的現(xiàn)象。
記者梳理過(guò)去10年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國(guó)商品房均價(jià)逐年穩(wěn)步攀升（商品房銷售均價(jià)=商品房銷售額/商品房銷售面積）。從2009年的4681元/平方米至2019年，尚未出現(xiàn)年度下降的情況，并在10年內(nèi)翻了一番。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2019年10月份全國(guó)商品房均價(jià)為9337元/平方米。2019年全國(guó)房?jī)r(jià)的主要特征在于，房?jī)r(jià)走出了8000元的行列，正式進(jìn)入9000元階梯。隨著高端項(xiàng)目入市，價(jià)格方面也是漲易跌難。不過(guò)，部分房企當(dāng)前資金面明顯收緊，會(huì)有企業(yè)采取以價(jià)換量的銷售策略。
當(dāng)然，十年翻倍也并非很大的漲幅，同期（2009~2018年）中國(guó)GDP漲幅為158%，全國(guó)居民人均可支配收入漲幅為156.6%。
乍看之下，全國(guó)平均房?jī)r(jià)10年漲幅不及GDP和居民收入增速，但中國(guó)樓市區(qū)域性極強(qiáng)，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非熱點(diǎn)城市，十年間漲幅高達(dá)數(shù)倍的情況也比比皆是。
這也是為何國(guó)內(nèi)一些熱點(diǎn)城市房產(chǎn)領(lǐng)域重購(gòu)輕租的原因，對(duì)于一些投資投機(jī)性需求來(lái)說(shuō)，他們購(gòu)入房產(chǎn)并非在意短期租金，而是更看重未來(lái)幾年的房產(chǎn)增值。
與高企的房?jī)r(jià)相比，國(guó)內(nèi)很多城市的租金收入看起來(lái)并不理想，況且，購(gòu)來(lái)的新房多半是毛坯狀態(tài)，如想出租還要進(jìn)行裝修，耗時(shí)耗力，不如閑置幾年還以毛坯狀態(tài)出售。
這些房源的閑置，客觀上減少了一個(gè)城市可以對(duì)外出租的潛在房源數(shù)量，增大了當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)的供需矛盾，進(jìn)而也會(huì)影響房租的變化。
去年12月，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告稱，2011、2013、2015年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%，呈現(xiàn)逐漸上升的態(tài)勢(shì)。到2017年，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率達(dá)21.4%，全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)有6500萬(wàn)套空置住房，我國(guó)二線和三線城市住房空置率高于一線城市。
中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁表示，從國(guó)際比較來(lái)看，中國(guó)住房空置率仍然處于較高水平，應(yīng)研究制定空置稅和房產(chǎn)稅有助盤(pán)活存量住房，降低空置率。
盡管業(yè)界并非全部認(rèn)可上述數(shù)據(jù)，但盤(pán)活存量房源來(lái)緩解住房供需矛盾逐漸成為共識(shí)。
去年10月，國(guó)務(wù)院參事、住建部原副部長(zhǎng)仇保興建議，為了理性遏制、逐步燙平房地產(chǎn)泡沫，應(yīng)率先出臺(tái)能夠精準(zhǔn)遏制投機(jī)的消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅，然后再?gòu)娜菘紤]物業(yè)稅。
不過(guò)，通過(guò)調(diào)整稅收的方式來(lái)盤(pán)活空置住房，尚需時(shí)日。按照稅收法定原則，今后開(kāi)征新稅的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)全國(guó)人大及其常委會(huì)制定相應(yīng)的法律。所謂空置稅并未出現(xiàn)在十三屆全國(guó)人大常委會(huì)五年立法規(guī)劃中。這也意味著，如無(wú)意外情況，至少到2023年，空置稅不會(huì)進(jìn)入人大的立法議程。
即便通過(guò)稅收的方式試圖盤(pán)活存量房源，也不意味著這些房源會(huì)及時(shí)進(jìn)入買賣或者租賃市場(chǎng)，收益的高低才是這些房主們做決策時(shí)最重要的考慮因素。
房租過(guò)低還是房?jī)r(jià)太高
如今國(guó)內(nèi)多數(shù)城市房屋租售比數(shù)據(jù)較低，說(shuō)明要么國(guó)內(nèi)房租偏低，要么房?jī)r(jià)偏高。在當(dāng)前情況看來(lái)，與居民收入相比，國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市房租并不便宜。上述諸葛找房報(bào)告認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上看，一線城市“買不起也租不起”，中國(guó)居民大部分支出上交房東。
以整租一居室價(jià)格作為參考，北、上、深整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%，仍維持在高位；合租租金收入比分別為46.2%、43%、37.6%，就是說(shuō)即使選擇合租的住房模式，在北上深租房成本也達(dá)到收入的30%以上。
部分二線城市同樣具備租房壓力，如大連、西安、杭州、成都等熱點(diǎn)二線城市的整租一居收入比大于50%，合租租金收入比也同樣位于高位。
推動(dòng)租金上漲的因素除了季節(jié)性租賃小高峰外，近年來(lái)，熱點(diǎn)城市人才引進(jìn)力度加大、落戶門(mén)檻降低，人口吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，人口流入導(dǎo)致租房需求增加。比如，西安、杭州、成都近兩年高新科技行業(yè)持續(xù)發(fā)展，外來(lái)就業(yè)人口吸引力逐漸增強(qiáng)，租房成本進(jìn)一步提升。
針對(duì)這些城市的租房難、租金貴問(wèn)題，中央部委試圖通過(guò)財(cái)政支持的引導(dǎo)效應(yīng)，改善其租賃住房消費(fèi)環(huán)境，加快形成租購(gòu)并舉的格局。
今年7月，財(cái)政部和住建部聯(lián)合發(fā)布通知，北京、上海、南京、杭州、廣州、深圳、重慶、成都等16個(gè)城市進(jìn)入2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)范圍，中央財(cái)政將按城市規(guī)模分檔給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持。其中，直轄市每年10億元，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年8億元，地級(jí)城市每年6億元。試點(diǎn)示范期為三年。
換言之，上述16個(gè)城市一年獎(jiǎng)補(bǔ)資金總額將達(dá)到134億元，如按三年計(jì)算則為402億元。按照相關(guān)方案，這些資金可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)等與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的支出。
“租賃市場(chǎng)的健康是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的一個(gè)重要組成部分，只有租賃市場(chǎng)穩(wěn)定了，買賣市場(chǎng)才能穩(wěn)定，當(dāng)下租賃市場(chǎng)的確存在部分問(wèn)題，但隨著政策的重視，租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定可以預(yù)期?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。
責(zé)任編輯:萬(wàn)琳
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